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Unità in fabbricati condominiali

14 giugno 2012 in Blog

Nel caso di trasferimento di unità facenti parte di edifici condominiali, di ciò si dovrà dare atto nel contratto preliminare, evidenziandone tutti gli aspetti che abbiano rilevanza per la posizione del promissario acquirente.

Così ad esempio:
- se il condominio è disciplinato da apposito regolamento (eventualmente, se richiesto dalle parti, si potrà allegare);
- dovranno essere evidenziate eventuali servitù attive e passive costituite a favore o a carico della parti condominiali con riguardo a beni di terzi o ad unità di proprietà esclusiva di uno o più condomini;
- dovranno essere evidenziati quei patti particolari, riportati nei titoli di provenienza o nello stesso regolamento, che attribuiscono diritti particolari (ad esempio un diritto di uso esclusivo) su parti condominiali a uno o più condomini;
- dovranno essere evidenziati eventuali vincoli di uso pubblico costituiti a carico della parti condominiali e discendenti da convenzioni urbanistiche, atti d’obbligo o similari;
- se il condominio è dotato di apposite Tabelle millesimali per la ripartizione delle spese nel preliminare se ne farà menzione o si allegheranno.

Nel preliminare si dovrà, inoltre, disciplinare il subentro nelle spese condominiali. Ricordo a tale riguardo:

- che l’acquirente di unità in condominio è responsabile in via solidale col venditore per il pagamento delle spese condominiali deliberate ed approvate, relative all’anno in corso ed a quello precedente (art. 63 secondo comma delle disposizioni di attuazione al codice civile).
- per prassi sono a carico del venditore le spese condominiali ordinarie relative al periodo sino alla data di trasferimento (o, se diversa, sino alla data di effettiva consegna dell’immobile), mentre per le spese condominiali straordinarie si ha riguardo alla data in cui è stata assunta la delibera condominiale che le ha autorizzate, con la conseguenza che, le spese deliberate sino alla data del preliminare rimangono a carico del promittente venditore , mentre le spese che verranno deliberate dopo questa data dovranno fare carico alla parte promissaria acquirente. Sul punto, in giurisprudenza, non vi è un orientamento unanime, tuttavia risponde a criteri di “equità ” prevedere che una ripartizione delle spese tale qual è quella ora indicata e, comunque, e assolutamente importante che venga indicato un criterio chiaro ed in equivoco. Per tutto ciò appare necessario nel contratto preliminare:
- richiamare espressamente la disciplina dell’art. 63 disp. att. cod. civ. affinché il promissario acquirente possa essere messo a conoscenza della propria responsabilità solidale per le spese condominiali;
- prevedere l’impegno per il promittente venditore di saldare le spese condominiali ordinarie per la quota di propria competenza prima della stipula del rogito definitivo, al fine di ” neutralizzare ” la responsabilità solidale del promissario acquirente o, in alternativa, prevedere delle forme di garanzia di detto pagamento qualora non fosse disponibile al momento del rogito il conteggio del saldo definitivo (per esempio attraverso l’esibizione di una dichiarazione dell’amministratore);
- precisare se prima della stipula del preliminare sono state deliberate dall’assemblea dei condomini spese straordinarie relative ad interventi non ancora eseguiti e pagati, le cui spese debbono essere sostenute dal promittente venditore o invece, poste a carico del promissario acquirente, avendo di ciò le parti tenuto conto nella determinazione del prezzo;
- prevedere l’impegno del promittente venditore di rilasciare delega al promissario acquirente per partecipare alle assemblee condominiali da tenersi dopo la stipula del preliminare ed aventi all’ordine del giorno interventi comportanti spese straordinarie (in tal modo all’assemblea parteciperà chi diverrà poi proprietario del bene e
che dovrà, pertanto, sostenere le spese deliberate).

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